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近幾年來，"鬼城"成為媒體批評房地產泡沫時常常引用的一個現象。所謂"鬼城"，一般來說，就是在該區域內興建瞭大量住宅項目，但是最後的結果往往是事與願違：大量住宅空置，並沒有如期引來人流。
(作者系上海金融與法律研究院執行院長)
傅蔚岡專欄
但這是不是意味著現在的這些新城未來都會成為鬧市區？這倒不一定。從這幾年中國的人口流動趨勢來看，中西部向東部流動、農村向大城市流動是人口流動的主要方向：中西部地區的絕大多數省份都是常住人口少於戶籍人口，包括東部地區在內的絕大多數縣城的常住人口都少於戶籍人口。而且從可見的將來，這個人口轉移趨勢還不會發生改變，如果將新城建設在不是人口增加的區域，那麼新城還是會變成鬼城。
盡管浙江是中國經濟最為發達的省份之一，而且其縣域經濟也被視為國內的領頭羊，但是即便如此，還是抵擋不瞭這些縣人口變少的趨勢。不過有意思的是，即便這些地區的人口在減少，但這些縣城建設新城的決心卻不變。
中國觀察
還是以浙江某中部縣城為例。根據2012年《浙江省人民政府關於××縣域總體規劃的批復》來看，該縣中心城區規劃面積228.06平方公裡，2020年人口規模按縣域常住人口23萬人、城鎮常住人口15萬人、中心城區常住人口10萬人規劃。但過去十年，該縣的常住人口都是在減少，如果一直持續過去十年間的人口變動趨勢，2020年的常住人口無論如何也達不到23萬，甚至可能隻有16萬。這意味著以23萬人口為目標而投入的基礎設施很大程度上會被浪費，當然，這個縣城所建造的新城也可能是"鬼城"。
民間信貸借貸利率多少免費諮詢試算民間信貸借貸怎麼貸款比較會過件 這才是"鬼城"的真正風險。
"鬼城"的緣起與風平鎮區土地貸款期數險
以浙江省為例，在全省58個縣(市)中，2010年常住人口數高於2000年的縣(市)為31個；而在常住人口數最少的20個縣市中，隻有武義、三門、雲和和岱山四個縣的常住人口數在增加，其他縣(市)均有不同程度的減少，很多縣的常住人口數更以20%的速度在減少。如果再計算常住人口與戶籍人口的比值，那就更有意思。全省58個縣(市)中，隻有17個縣(市)的常住人口數高於戶籍人口，不少縣城的常住人口甚至隻有戶籍人口的70%。
為什麼很多新城會成為鬼城？一個很重要的原因在於地方政府在基礎設施建設上的超前。如果再回到10年前，那麼現在看起來很多很繁華的新城也就是某種意義上的"鬼城"。以上海浦東為例，2000年第五次人口普查顯示全區常住人口為3187445人，但是到2010年第六次人口普查時常住人口已經達到5044430人，十年共增加1856985人，增長58.26%。10年前上海浦東很多地方還是空空蕩蕩，而現在這些地方已經是車水馬龍川流不息。
專傢賣地財政讓地方政府低估瞭鬼城潛在風險
難道地方政府沒有看到人口流動的趨勢？顯然不是，各地地方政府都有統計部門，明顯知道人口的流向。為什麼明明知道人口在減少，但是各級地方政府還是願意大興土木建設新城？一個很重要的原因可能在於過去房地產市場的繁榮，使得它們認為建設新城的成本完全可以獲得彌補，而且通過建設新城還可以增加GDP，何樂而不為呢？
歸根結底一句話，那就是賣地財政讓地方政府低估瞭"鬼城"的潛在風險。在過去十多年中，那些最早以土地為抵押品進行新城開發的城市幾乎都取得瞭成功：從上世紀80年代後期開始，深圳、廈門等經濟特區被迫嘗試仿效香港，通過出讓城市土地使用權為基礎設施建設融資，從此開創瞭一條以土地為信用基礎，積累城市化原始資本的獨特道路---這就是"土地財政"的由來。隨著1998年住房制度改革和2003年土地招拍掛等一系列制度創新，"土地財政"不斷完善。急劇膨脹的"土地財政"，幫助地方政府以前所未有的速度積累起原始資本：城市基礎設施不僅逐步還清欠賬，甚至還建設瞭超前的基礎設施---如新城。
但是世界上沒有隻漲不跌的事物，房地產也不例外。盡管在過去十年城市房地產如火如荼，但是一旦城市土地供應超過實際需求，那麼價格就會發生回落，目前大規模建設的新城也是如此。可以預見，很多縣城所建設的新城區可能都逃脫不瞭"鬼城"的命運；如果僅僅是"鬼城"倒也罷瞭，更要命的是所有的這些新城建設都是通過銀行信貸，最終這筆債務會由當地居民承擔，甚至可能引發金融風險。
去年，國傢發改委曾對12省區做過"新城區"調查，發現平均每個地級市要建約1.5個新城、新區，而且許多新區動輒就是數十甚至上百平方公裡的大手筆規劃。地方政府為什麼會有動力來造新城？一個顯而易見的事實是，城市化使得大量人口向城市流動，而城市原有城區無法容納下這麼多的人口，因此必須在城市周邊另辟新城。據國傢統計局的數據顯示，2012年中國流動人口數量達2.36億人，而這些人口絕大多數集中在城市周圍，因此建設新城也就在所難免。以上海松江區為例，截至2013年底，松江常住人口已經過200萬，而戶籍人口大約共有60萬不到。在這個背景下，建設新城區也就水到渠成。
內容來自sina新聞
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-04-07/09572677233.shtml
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