上周54個城市成交環比上漲2成 一二線樓市開始回暖
??經歷2014年全年的樓市低迷之後，中國樓市在局部地區終於出現瞭銷售回暖的跡象，這對房地產市場的平穩發展大大有利。雖然銷售回暖可能會導致價格優惠的減少，但是在這些地區，房地產商之間的競爭也更為激烈，這也會抑制其漲價沖動。如果放眼全國，商品房待售面積仍再創新高，前景不容樂觀。受此影響，全國土地出讓金收入1-2月大幅下滑，但房地產商仍準備在一二線城市搶地。
??核心提要
??如果說過去10多年樓市的黃金時代，開發商們可以在廣袤的中國大地縱橫馳騁而互不幹涉，那麼到瞭2015年，隨著有效銷售市場的繼續收窄，他們不得不在區域市場上貼身肉搏，展開激烈的競爭。
??進入2015年，房地產調控政策延續瞭2014年的寬松，但其影響范圍將更多地僅限於一二線城市。
??如果說過去10多年樓市的黃金時代，開發商們可以在廣袤的中國大地縱橫馳騁而互不幹涉，那麼到瞭2015年，隨著有效銷售市場的繼續收窄，他們不得不在區域市場上貼身肉搏，展開激烈的競爭。
??有效市場分佈於一二線城市及少部分三四線城市。多傢機構數據顯示，進入3月份尤其是中下旬之後，一二線城市成交在快速回升，疊加第四輪政策刺激，業內預計樓市將出現局部和區域性的回暖。
??全國市場來看，則繼續處於去庫存的通道中，主流開發商拿地均很謹慎。截至目前，全國商品房待售面積高達6.4億平方米，多個三四線城市房屋仍過剩。
??第四輪“救市”
??3月17日，濟南（樓盤）市住房公積金管理中心發佈瞭《關於調整住房公積金貸款首套房認定標準的通知》，文件顯示，對於首套自住住房已經結清購房貸款，為改善居住條件購買二套自住普通商品房，申請使用住房公積金貸款的傢庭，執行首套房公積金貸款政策，即購買建築面積90平方米(含)以下的商品房首付比例為20%。
??在房地產業界看來，這一文件的力度很大：不僅放寬瞭首套房認定，而且降低瞭首付標準，是對高層“支持改善型需求”的具體政策落實。
??同一天，中央國傢機關住房資金管理中心官網發佈通知稱，自本月18日起，繳存職工申請住房公積金個人貸款將出現4項調整，包括調整賬戶餘額劃定線、15個工作日內完成審批等。
??2014年來的房地產救市政策明顯可以分為三輪：第一輪以各地的松綁限購政策為主，第二輪以央行的限貸政策調整及降息為標志，第三輪是各地紛紛發佈的購房補貼及央行的再次降準，第四輪則是兩會前後，開始鼓勵自住及改善需求的政策落實。
??中原地產首席分析師張大偉分析認為，整體看，2015年房地產市場的政策面明顯在繼續寬松。並有望在營業稅征收、部分一線城市限購等環節進一步放開，地方政府還將非常直接地出臺稅費減免、購房補貼等多種救市政策。
??開發商對政策前景也普遍偏樂觀。保利地產(600048,股吧)高管表示，以總理政府工作報告為代表，各級政府對於房地產行業的態度已從過去的抑制房價上漲，轉向促商品房銷售、促房地產開發投資。其判斷2015年行業政策環境將持續走好，並有望進一步改善。
??此外，流動性及信貸也是影響房地產的重要因素。對此，上述高管預期，除一季度的降準降息之外，年內貨幣政策仍將持續走寬，以對沖外匯占款下降，保持合理的流動性。
??張大偉預計，3月份及之後，再次降準、降提供安全借錢、借貸、借款、融資、周轉、票貼資訊息的可能性較大。信貸政策的放寬有利於釋放購買力，預計在3月份將會出現首套房貸款8.5折左右的折扣，對於購房者而言，相當於房價變相出現瞭下調。
??金融系統似乎也在加大對房地產的投資力度。年內，恒大地產已獲中行等四傢銀行1000億授信額度，其中中行300億授信創新其對房地產的授信記錄。
??一二線的“小陽春”
辦理信貸房貸銀行信用貸款代墊款銀行貸款全省皆可處理
??政策和流動性的寬松預期很快反映到市場中。在經過瞭1、2月份的低迷之後，一二線樓市開始出現復蘇跡象。
??中原地產研究中心統計數據顯示：上周54個重點城市成交量快速復蘇，一周簽約套數為4.54萬套，環比上上周上漲瞭20.7%。
??各大開發商在主流城市開始進入推盤高峰期。中指院監測數據顯示，上周（3.9-3.15）重點城市共開盤20個項目，累計推出約4366套房源。一線城市北京（樓盤）開盤1個項目，推出房源326套，廣州（樓盤）開盤2個項目，共推出房源316套；二線城市除瞭成都其他城市均有開盤，累計推出房源3724套。武漢（樓盤）、天津（樓盤）和杭州（樓盤）推盤相對積極，其中天津開盤4個項目，共推出房源1631套。
??開盤項目平均去化率為45%，與前一周36%相比有所上升。北京、廣州平均去化率為66%，北京領秀慧谷項目當天去化超九成；二線城市的平均去化率為40%，其中，天津正榮潤璟灣去化效果較好，當天去化72%。
??公司方面，以保利地產為例，中銀國際分析師田世欣指出，3月開始進入傳統旺季，保利推盤量預計加大至110-140 億，而公司庫存充足，年度最大推貨量可達2200 億元，3-6 月銷售將呈平穩回升態勢。
??張大偉說，在春節後一個月，市場已基本恢復到春節前一周的正常水平。但需要指出的是，不同城市在分化，一二線城市的表現明顯強於三四線城市。預計重點城市3月將出現明顯的環比大幅上漲，同比也將有一定程度的上漲。
??與此同時，三四線城市庫存仍在增長，導致樓市整體庫存繼續創下新高。國傢統計數據顯示，截至2月底，全國商品房待售面積63922萬平方米，再創歷史新高。
??但是一線城市和部分二線城市的庫存在下降。2月底全國主要的9大城市商品房住宅可售庫存繼續減少，9城市合計可售面積為7309萬平米，環比1月的7352萬平米、12月的7468萬平米，均有下調。
??以北京為例，目前可售的住宅庫存套數為80657套，已是最近半年最低。
??在此情況下，包括保利、萬科在內的公司人士預計，開發商戰線收縮，將集中於一二線城市肉搏，今年能出業績的也大部分要在一二線及其周邊市場實現，比如保利以廣州、佛山（樓盤）為主的廣東公司去年已達400億以上，今年還將繼續加大。
??根據保利地產2014年報，截至去年年底，其在建擬建項目可售容積率面積約9240萬平方米，累計已簽約面積約為4024萬平方米，待售面積約為5216萬平方米，其中一、二線城市占比約為77.3%。
??保利之外，集中於一二線城市開發的房企還包括萬科、融創、龍湖、方興、遠洋等，在北上廣深等一線城市競爭加劇。
??量漲價滯？
??成交回暖之後，購房者更關心的是，房價會不會上漲？
??以深圳為例，深圳業內近期充斥著一些房價將上漲的聲音。中聯地產二手房研究院總經理肖小平認為，購房需求集中釋放是二套房貸松動、降息降準、兩會吹風等多個因素共振的結果。今年房價會漲，隻是漲多漲少的問題。“就目前來看，從去年12月份至今，價格至少漲瞭5%。”
??深圳中原二級市場總經理玉傢雄也表示，其實從一二月份開始，開發商優惠就已逐漸減少，相當於變相漲價。他推測，三月份開發商預計會以“小步快跑”的方式推貨，為後面加推預留提價空間。“年前已制定價格的項目，也可能根據市場實際情況調整。”
??“深圳今年有90多個項目入市，大部分還沒有開盤，開發商多處於觀望狀態，加之預計今年還會有2-3次降息降準，所以如果4月份有大盤集中推貨，或將帶來新一波價格上漲。” 美聯物業深圳及徽州區總經理江少傑說。
??但是綜合觀察深圳目前市場上的在售新房項目，並未出現明顯的上漲。開發商推盤仍以去化為優先。
??全國范圍來看，有一些開發商因為產品結構調整而有調價的動力。旭輝集團董事長林中表示，2015年房地產市場向好發展，且下半年好於上半年，所以樓盤加推全部是五六月份以後，有一大半在第四季度。2015年將提高加推產品品質，因此，銷售均價將提高10%-15%；此外。年初綠城也宣佈今年將漲價10%。
??但這些開發商並非主流。保利地產董秘黃海指出，政策刺激下的銷售周期，好像在縮短，現狀是大傢不敢漲，但是也不會降。博弈過程中，觀察政策的效應以及市場的回暖程度，開發商也在觀察窗口期；另一方面，大傢手上貨很多，有機會就想去庫存。兩方面原因導致整個市場還是有一定的壓力，需要時間來解決。
??張大偉認為，2015年重點城市的銷量好於2014年是確定的，特別是在2015年這部分城市的供需關系改善明顯，房價很可能上漲，甚至幅度不會小。
??但是開發商們的競爭壓力也在加大，這可能降低漲價的動力，削弱他們的利潤空間。碧桂園總裁莫斌坦言，購房需求集中於一二線城市，及部分三四線城市後，開發商將面臨更激烈的競爭。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-03-18/07525983746570682953078.shtml
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